10.09.2021

ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN MỸ VÀ VIỆT NAM - Ở ĐÂU DỄ LỜI HƠN?

Bất động sản (BDS) ở Mỹ hấp dẫn các nhà đầu tư khắp nơi trên toàn thế giới với nhiều lợi thế về minh bạch thông tin giá cả, lãi suất thấp, tỷ lệ cho vay cao.

BDS ở Việt Nam thu hút các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài vì giá cả tăng mạnh trong hơn 3 thập niên qua và triển vọng đầu tư dài hạn rất tốt.

IBID xin chia sẻ với quý vị vài nét khác biệt giữa đầu tư BDS ở Mỹ và Việt Nam, nhằm cung cấp thông tin tổng quan để so sánh, cân nhắc trước khi quyết định đầu tư hoặc cơ cấu danh mục đầu tư tối ưu:

Thông tin mua bán BDS và giấy tờ:

  • Mỹ: các trang web về mua bán BDS thể hiện giá bán, lịch sử mua bán gần nhất, định giá tương đối của tất cả các căn nhà đang rao bán/ đã bán/ đang có. Do đó, người mua có được thông tin đầy đủ, minh bạch về giá cả, quy hoạch, lịch sử ngôi nhà, thuế,… ít gặp trường hợp mua nhà bị giá cao hay giấy tờ không hợp pháp.
  • Việt Nam: không có thông tin tin cậy để kiểm tra giá BDS, cách thường nhất là hỏi giá các môi giới mà người mua tin tưởng, người mua tự xem xét, định giá từ nguồn thông tin cá nhân.

Người quen kinh doanh tại Mỹ, khi về Việt Nam mua BDS tự do (không phải từ các các chủ đầu tư như Vinhomes, Novaland,…) do đó sẽ cảm thấy rất khó khăn do không có nguồn thông tin chính thống đáng tin cậy nào để kiểm tra giá cả, dễ bị mua hớ, mua phải BDS có vấn đề về pháp lý.

Sự thay đổi giá cả bất động sản

  • Trừ những nhà đầu tư chuyên nghiệp, sừng sỏ, ở Mỹ ít ai giàu nhanh nhờ BDS vì nhìn chung giá nhà đất ổn định, tăng chậm dần đều. Những trường hợp đặc biệt tăng nóng như giai đoạn 2020-2021 hiện nay, BDS sốt trên toàn nước Mỹ với mức tăng 20-30% trong 1 năm là rất hiếm. Thường BDS sẽ tăng khoảng 3-5%/năm, nhanh hay chậm tùy theo vùng và tùy vào sự thay đổi về việc làm, kinh tế khu vực đó. Hiện tại, Austin, Texas đang là khu vực tăng nóng do nhiều công ty công nghệ dịch chuyển sang, thu hút nhân lực tay nghề cao, kéo theo nhu cầu nhà ở cũng tăng cao. Các nhà đầu tư BDS ở Mỹ thường mua đất trống rồi xây nhà, mua nhà để sữa chữa và đăng bán lại, hoặc mua nhà cho thuê/ kinh doanh Airbnb. Việc đầu tư mang lại lợi nhuận đòi hỏi các giá trị tăng thêm như xây, sửa, vận hành.
  • Trái lại, ở Việt Nam, nhà đầu tư không cần chuyên nghiệp cũng có thể làm giàu nhanh chóng do BDS trải qua những đợt tăng giá gấp 2-3, thậm chí 10 lần chỉ trong vòng vài năm. Nhà đầu tư nắm được xu hướng và quy hoạch có thể thu được lợi nhuận rất lớn mà không cần tạo ra giá trị tăng thêm cho BDS (phần lớn mua bán đất trống hay mua nhà giữ nguyên, BDS tự tăng theo xu hướng).

Cách mua BDS, quy trình mua bán và giá cả:

  • Mỹ: mua nhà theo hình thức đấu giá. Người mua có thể trả cao hoặc thấp hơn so với giá chủ nhà đăng lên. Người mua và người bán sẽ giao dịch tiền thông qua 1 công ty trung gian (gọi là escrow) để bảo đảm quyền lợi cho 2 bên. Người bán thường mua bảo hiểm (tittle insurance) để bảo vệ rủi ro nếu BDS mua có vấn đề về pháp lý. Trong giai đoạn giãn cách xã hội, chuyên viên công chứng sẽ đến nhà từng người mua/ bán để công chứng. Sau đó thông tin chủ sở hữu sẽ được cập nhật tại cơ quan quản lý của nhà nước chứ không có giấy chủ quyền sở hữu quan trọng phải cất giữ như ở Việt Nam.
  • Việt Nam: Hầu hết người mua sẽ trả giá xuống, nhiều nhất cũng chỉ phải trả bằng giá chủ nhà rao bán. Khi mua bán người mua và người bán thường thanh toán trực tiếp với nhau bằng tiền mặt hay chuyển khoản ngân hàng. Sau khi mua, chủ quyền sẽ được cập nhật trên sổ hồng/sổ đỏ và tờ giấy này rất quan trọng đối với chủ sỡ hữu.

Ở Mỹ, BDS giao dịch theo hình thức đấu giá: người mua đề xuất mức giá cao nhất, có thể cao hơn giá rao bán ban đầu, sẽ trở thành chủ sở hữu mới

Leverage-đòn bẩy vay nợ:

  • Mỹ: lãi vay ngân hàng không cao, hiện tại thấp nhất là 1.75%/năm, tiền lời có thể cố định trong suốt 30 năm. Khi vay, phần vốn tự có của người mua cũng rất thấp: 0% đối với những người đủ điều kiện làm cho quân đội, 3% với người mua nhà để ở có thu nhập thấp thỏa điều kiện “FHA loan”, 5% hoặc cao hơn tùy vào khả năng của người mua đối với khoản vay thương mại thông thường. Tiền lời thấp, tỷ lệ ngân hàng cho vay cao là 2 điểm nổi bật ở Mỹ, đã giúp nhiều nhà đầu tư trở nên giàu có nhờ áp dụng đòn bẩy để kinh doanh, tạo ra thu nhập thụ động: mua nhà 0 đồng mà dòng tiền thu được đủ khả năng để trả tiền ngân hàng hàng tháng.
  • Việt Nam: Lãi suất cao, khoản vay thường chỉ cố định lãi suất trong 1 năm, cho vay tối đa 70% giá trị tài sản và dòng tiền thu được rất thấp so với lãi vay ngân hàng nên khả năng tối ưu hóa đòn bẩy vay nợ của các nhà đầu tư Việt Nam bị hạn chế nhiều so với các nhà đầu tư Mỹ.

Thuế:

  • Mỹ: Thuế BDS hàng năm khá cao và khác nhau giữa các bang và các hạt. Ở California, thuế BDS khoảng 1.25%/năm theo giá trị thẩm định BDS từ nhà nước. Giá nhà để tính thuế sẽ tăng hàng năm nhưng không quá 2%/năm. Tuy nhiên, khi mua bán nhà, người chủ mới sẽ trả thuế BDS dựa theo thẩm định lại giá trị thị trường căn nhà đó. Texas là bang có thuế BDS cao, lên tới 3.5%/năm do không có thuế tiểu bang và thuế BDS là nguồn thu ngân sách chính.
  • Việt Nam: thuế rất thấp và không phải là mối bận tâm của chủ sở hữu lẫn các nhà đầu tư BDS.

Dòng tiền:

  • Mỹ: Nhà đầu tư làm giàu từ đầu tư mua – bán và kiếm lời từ sự tăng giá bất động sản đồng thời dựa vào dòng tiền. Các ngôi nhà mua và được nâng cấp, sữa chữa cho thuê có thể mang lại lợi nhuận 10-12%/năm và đưa đến dòng tiền dương cho chủ sở hữu. Các bang hiện tại thu hút nhiều nhà đầu tư theo hướng này nhất là Texas và Floria.
  • Việt Nam: nhà đầu tư làm giàu chính từ mua – giữ – bán và kiếm lời từ việc BDS tăng giá. Khi vẫn còn giữ BDS thì dòng tiền thu về rất thấp so với giá trị căn nhà và có thể âm nếu vay ngân hàng.

Có thể thấy rằng, thị trường BDS ở Mỹ hay Việt Nam đều có những điểm mạnh và sức hấp dẫn riêng. Nhà đầu tư am hiểu tập quán kinh doanh và nắm vững thông tin thị trường nào hơn sẽ cảm thấy thoải mái và tự tin khi đầu tư ở đó. Tuy nhiên, xét về tổng thể, sự minh bạch thông tin, triển vọng lợi nhuận và dòng tiền đã khiến BDS Mỹ luôn là điểm đến thu hút các nhà đầu tư trên toàn thế giới.

Xem thêm: 5 điểm khác biệt giữa việc mua nhà ở Mỹ và mua nhà ở Việt Nam

••••••
••••••
••••••
••••••
••••••
••••••
Jenny Huyền Lê
CEO Công ty IBID

Bà có hơn 16 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực di trú, trong đó có 05 năm làm việc tại Tổng Lãnh sự quán Hoa Kỳ tại TP. Hồ Chí Minh - bộ phận HRS (Humanitarian Resettlement Section) - là bộ phận chuyên xem xét và chấp thuận các diện Con Lai, diện HO.

Với việc trực tiếp xét và sơ vấn trên 4.000 hồ sơ di trú vào Hoa Kỳ, bà có rất nhiều kiến thức nền tảng và kinh nghiệm trong việc đánh giá, thẩm định cũng như hoàn tất các bộ hồ sơ và các thủ tục liên quan đến di trú.

CHIA SẺ

Bình luận

Bình luận bằng Facebook