28.06.2022

CÁC BƯỚC MUA NHÀ Ở MỸ

  1. Tìm agent (môi giới) hỗ trợ mua nhà:

Thường ở Mỹ giao dịch bất động sản sẽ có 2 agent: một cho bên bán và một cho bên mua, agent bên nào sẽ bảo vệ quyền lợi cho bên đó, hỗ trợ bên đó thủ tục giấy tờ, trả giá (trả giá lên hoặc xuống chứ không giống như Việt Nam chỉ trả xuống). Nếu người mua nhà không có agent thì agent của người bán sẽ đồng thời làm agent cho hai bên (dual agent) và có thể xảy ra tình trạng xung đột quyền lợi vì không thể bảo vệ quyền lợi cho cả 2 bên trong cùng giao dịch.

Việc mua nhà không có agent cũng không giúp giá mua rẻ hơn do lúc này dual agent  sẽ hưởng hết tiền hoa hồng của 2 bên. Toàn bộ hoa hồng này là do người bán trả.

Agent sẽ giúp người mua hiểu được thị trường hiện tại, đưa ra thông tin đánh giá, so sánh các căn nhà đã bán để có giá thị trường của căn nhà đang muốn mua. Agent hỗ trợ người mua về thủ tục giấy tờ và các bước từ lúc tham khảo thị trường đến khi nhận nhà.

  1. Tìm công ty cho vay:

Khi nộp thư chào mua nhà thì người mua phải có thư phê duyệt trước từ người cho vay cho thấy khoản vay mua nhà đã được tạm duyệt. Do đó, người mua nên liên lạc với tổ chức cho vay hay nhờ agent tìm giúp để làm thủ tục có được bản tạm duyệt cho vay này.

Nếu mua nhà có vay ngân hàng mà không có thư tạm duyệt này thì người agent sẽ không muốn dẫn bạn đi xem nhà vì không biết khả năng tài chính của bạn, cũng như cho thấy bạn chưa thật sự nghiêm túc trong việc kiếm nhà. Nếu có agent dẫn bạn đi tìm được nhà và bỏ đấu giá nhà thì thư chào mua nhà của bạn gần như chắc chắn sẽ không được chủ nhà chấp thuận do không có sự đảm bảo khả năng mua.

  1. Tìm kiếm nhà:

Sau khi có được agent và thư tạm duyệt từ ngân hàng hoặc công ty cho vay thế chấp, bạn sẽ đưa ra các tiêu chí tìm nhà cho agent giúp lọc ra danh sách những căn nhà tiềm năng để đi xem. Các tiêu chí tìm nhà có thể kể đến như: số phòng ngủ và phòng tắm, nhà trệt hay lầu, tuổi thọ của ngôi nhà, diện tích đất, nhà có phí HOA (chi phí quản lý nhà như phí dịch vụ chung cư, các khu compound,…) hay không, yêu cầu về trường học công trong khu vực, an ninh, nhà mua ở liền hay phải sửa, v.v… Tất cả những điều này agent sẽ trao đổi với bạn để lọc ra những tiêu chí quan trọng nhất bởi khó có ngôi nhà nào đáp ứng hoàn hảo tất cả những điều mong muốn trong khả năng tài chính và đôi khi các mong muốn tự chúng có sự mâu thuẫn với nhau.

Sau khi có danh sách những căn nhà tiềm năng, agent và bạn cùng đi xem nhà để đánh giá và quyết định có gửi thư đấu giá mua nhà hay không.

  1. Đấu giá mua nhà:

Mhà ở Mỹ mua bán theo kiểu đấu giá (đấu giá lên hay xuống tùy thị trường và tùy giá nhà người bán rao). Đa số các căn nhà hiện tại sẽ có hạn chót gửi thư chào mua nhà. Agent sẽ cùng với bạn đưa ra chiến thuật đấu giá và giá đấu. Đôi khi đấu giá sẽ có thêm vòng 2 cho những thư chào có giá cao nhất. Đôi khi giá đấu không như mong muốn thì chủ nhà sẽ gia hạn thời gian đấu giá để có thêm người mua tiềm năng.

  1. Chào mua được chấp thuận:

Nếu thư chào mua của bạn được chấp thuận thì xin chúc mừng – bạn đang bước trên bước đầu tiên để thành chủ nhân 1 ngôi nhà tại Mỹ. Sau khi đấu giá thành công, thông thường trong 1-3 ngày làm việc, bạn sẽ cần chuyển tiền vào tài khoản bảo chứng (escrow account) để đặt cọc cho ngôi nhà của mình.

Khi mua nhà ở Mỹ, tất cả giao dịch tiền đều thông quan trung gian bên thứ 3 là các công ty escrow để đảm bảo quyền lợi cho bên mua và bên bán. Sau khi cọc nhà, thời gian sang tên sẽ tùy thuộc vào chi tiết thư chào mua của bạn. Thông thường nếu mua nhà bằng 100% tiền mặt, thời gian sang tên khoảng 2 tuần còn nếu vay ngân hàng thì tối thiểu 3 tuần hoặc dài hơn vì ngân hàng cần có thời gian thẩm định và tiến hành giải ngân.

Multi-family, loại hình nhà cho phép nhiều gia đình cùng sinh sống với lối đi riêng thường được nhà đầu tư nước ngoài săn lùng

  1. Thẩm định nhà (nếu có):

Ở Mỹ khi mua nhà có thêm 1 bước gọi là “home inspection”, có thể hiểu đơn giản là thẩm định chất lượng nhà.

Một số chủ nhà khi rao bán họ đã thuê người có chuyên môn để thẩm định nhà và chia sẻ thông tin này đến người xem để khi đấu giá không yêu cầu thẩm định nhà. Dù vậy, bạn vẫn có thể để yêu cầu tự thuê người thẩm định. Trong thị trường bất động Mỹ, đặc biệt ở bang Cali và Texas các năm qua, thị trường là của người bán, người mua để tăng tính cạnh tranh thường bỏ qua yêu cầu thẩm định nhà này vì nó sẽ làm cho thư chào mua mạnh lên. Thực tế với yêu cầu thẩm định nhà, người mua có hàng trăm lí do để hủy đấu giá và lấy lại tiền cọc, do đó nhìn chung người bán không thích các thư chào mua có yêu cầu này.

  1. Ngân hàng thẩm định hồ sơ vay và định giá nhà:

Ngân hàng sẽ thẩm định hồ sơ vay để duyệt khoản vay và thẩm định giá nhà để tính toán số tiền giải ngân. Nhìn chung, việc cho vay ở Mỹ cũng có nhiều cách thực và hồ sơ được duyệt ít nhiều tùy thuộc vào người làm chuẩn bị hồ sơ. Nếu bạn mua nhà từ Việt Nam và cần vay, lời khuyên là bạn nên làm việc với những người làm dịch vụ vay thế chấp giỏi chuyên môn và nhiều kinh nghiệm, bạn có thể tự tìm hay nhờ agent giới thiệu.

  1. Closing (hoàn tất giao dịch, đóng hồ sơ):

Trước ngày chuyển giao nhà, bạn cần chuyển số tiền còn lại phải thanh toán vào tài khoản escrow trung gian. Ngân hàng cho bạn vay cũng sẽ giải ngân vào tài khoản này để mọi thứ sẵn sàng cho ngày đóng hồ sơ.

Khoản 1-2 ngày trước ngày đóng hồ sơ, công chứng viên sẽ hẹn gặp bạn tại nơi bạn muốn để ký các giấy tờ cần thiết. Trong quy trình mua bán nhà tại Mỹ, từ đầu đến cuối, người bán và người mua không cần thiết phải gặp nhau. Nhà đầu tư ở Việt Nam hoàn toàn có thể mua nhà và ký các giấy tờ trực tuyến qua cuộc gọi video với công chứng viên tại Mỹ qua các dịch vụ công chứng online (tùy bang và tùy công ty có thể có hoặc không có dịch vụ này).

  1. Final walking through (kiểm tra lần cuối):

Diễn ra trước ngày đóng hồ sơ khoảng 1-2 ngày hay cùng ngày, người mua sẽ cùng agent của mình đi xem nhà lần cuối và kiểm tra tình trạng nhà lúc này có giống như tình trạng lúc đi xem hay không. Nếu giống thì sẽ ký vào giấy xác nhận tình trạng nhà, nếu không thì sẽ trao đổi với agent của mình nói chuyện cùng agent bên bán nhà để 2 bên cùng giải quyết.

  1. Nhận nhà:

Chúc mừng bạn đã tới đích! Bạn sẽ nhận chìa khóa nhà từ agent bên bán và trở thành chủ nhân ngôi nhà mơ ước ở đất nước cờ hoa xinh đẹp!

Xem thêm:

MUA NHÀ Ở MỸ LẤY THẺ XANH ĐƯỢC KHÔNG?

10 MẸO HỮU ÍCH CHO NGƯỜI MUA NHÀ LẦN ĐẦU TẠI MỸ

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỸ: LÀM SAO ĐỂ CÓ LỢI NHUẬN?

••••••
••••••
••••••
••••••
••••••
••••••
Jenny Huyền Lê
CEO Công ty IBID

Bà có hơn 17 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực di trú, trong đó có 05 năm làm việc tại Tổng Lãnh sự quán Hoa Kỳ tại TP. Hồ Chí Minh - bộ phận HRS (Humanitarian Resettlement Section) - là bộ phận chuyên xem xét và chấp thuận các diện Con Lai, diện HO.

Với việc trực tiếp xét và sơ vấn trên 4.000 hồ sơ di trú vào Hoa Kỳ, bà có rất nhiều kiến thức nền tảng và kinh nghiệm trong việc đánh giá, thẩm định cũng như hoàn tất các bộ hồ sơ và các thủ tục liên quan đến di trú.

CHIA SẺ

Bình luận

Bình luận bằng Facebook