21.10.2021

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỸ: LÀM SAO ĐỂ CÓ LỢI NHUẬN?

Kinh doanh bất động sản ở Mỹ và Việt Nam khác nhau rất nhiều điểm.

Ở Việt Nam, nhà đầu tư có thể mua 1 miếng đất để trống, mua 1 căn nhà cho thuê mà tiền thuê chỉ bằng 1 phần nhỏ tiền lãi ngân hàng phải trả nhưng vẫn sẽ thắng lớn vì giá đất, giá bất động sản tăng mạnh theo thời gian. Nếu chọn đúng khu vực có sự bứt phá về hạ tầng, quy hoạch thì giá cả có thể tăng gấp nhiều lần trong thời gian ngắn. Do đó, mấu chốt đầu tư có thể là chọn khu vực, chọn bất động sản để mua và đón đầu hạ tầng quy hoạch. Bên cạnh đó, lãi vay ở Việt Nam khá cao, khoảng trên dưới 10%/năm và ngân hàng chỉ cho vay tối đa 70% tài sản nên người đầu tư bất động sản cần có 1 lượng vốn tự có tương đối lớn.

Ở Mỹ, để đầu tư có lời với bất động sản nhà ở thì cần có sự sữa chữa, nâng cấp làm tăng giá trị cho thuê, bất động sản thương mại thì cần tăng tỷ lệ lấp đầy người thuê để tăng dòng tiền. Hiểu đơn giản là phải gia tăng giá trị sử dụng, cải tạo bất động sản để tăng giá bất động sản. Tiền lời ngân hàng ở Mỹ cũng khá thấp, với người mua nhà ở khoảng 2-3%/năm, vay kinh doanh bất động sản khoảng 5%/năm, tỷ lệ cho vay cũng rất cao, có thể tới 90-95%. Do đó, với những người kinh doanh bất động sản lâu năm, nhà ở cần cải tạo để bán lại/ tăng giá thuê, các bất động sản có thể tăng tỷ lệ lấp đầy luôn là tài sản tiềm năng để đầu tư. Với người giỏi đánh giá, nhận định các bất động sản tiềm năng để đầu tư và dùng đòn bẩy phù hợp thì thị trường Mỹ rất hấp dẫn.

Bên cạnh đó, bất động sản Mỹ còn thu hút các nhà đầu tư khắp thế giới vì đây là môi trường minh bạch, rõ ràng, các thủ tục và luật bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư với đồng tiền được giữ giá bằng đô la Mỹ. Hàng năm, có khoảng gần 100 tỷ USD được các nhà đầu tư từ khắp nơi trên thế giới đổ vào Mỹ để mua bất động sản, chủ yếu là từ Trung Quốc, Canada, Anh, Ấn Độ, Mexico,… tập trung vào các bang như California, Texas, Floria,… Với các nhà đầu tư trên khắp thế giới, đây là 1 trong những thị trường hấp dẫn nhất do sự ổn định, an toàn và tiềm năng sinh lợi. Không phải ngẫu nhiên mà rất nhiều nhà đầu tư Việt Nam hiện đang sinh sống tại các nước Châu Âu lựa chọn đầu tư bất động sản Mỹ do những hạn chế về luật, kiểm soát từ chánh phủ giữ giá bất động sản ở các nước Châu Âu kém hấp dẫn hẳn so với Hoa Kỳ. Ngay cả với những người đang sinh sống tại Việt Nam, bất động sản Mỹ vẫn là 1 kênh đầu tư hấp dẫn để đa dạng hóa danh mục đầu tư, đem lại dòng tiền cho thuê tốt so với nguồn vốn bỏ ra và tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Một căn nhà cũ được IBID tư vấn cho khách hàng mua, cải tạo lại và cho thuê sinh lời và tăng cao giá trị

IBID xin chia sẻ một tài sản đang được đại diện IBID tại Mỹ tư vấn và quản lý bất động sản cho thuê này:

Căn nhà ở San Jose, CA zip code 95125, nhà nát được mua với giá hơn 800 ngàn USD. Nhà đầu tư sau đó bỏ hơn 300 ngàn USD để sữa chữa và thiết kế lại và biến căn nhà thành triplex (loại nhà có nhiều lối vào riêng biệt, có thể cho phép 3 gia đình ở chung một cách thoải mái), trong đó 2 căn dùng để cho thuê Airbnb, 1 căn cho thuê dài hạn với tổng tiền cho thuê 1 tháng khoảng 10 ngàn USD. Tiền thu được từ cho thuê nhiều hơn khoản tiền phải trả ngân hàng hàng tháng, chưa kể giá trị hiện tại của căn nhà đã tăng khá tốt kể từ thời điểm mua năm 2019.

Nhìn chung với bất động sản nhà ở, đa phần người mua để ở sẽ rất ngại việc sửa chữa vì không rành về luật lệ, xây dựng sữa chữa, cũng như hạn chế về tài chánh. Họ có thể mua 1 ngôi nhà trị giá 1 triệu USD với tiền mặt có sẵn 100 ngàn USD (ngân hàng cho vay 90%) chứ khó có thể mua 1 ngôi nhà giá 700 ngàn USD và chi thêm 100 USD để sữa chửa do phần chi phí sữa chữa là tiền mặt cần phải có, khó vay ngân hàng. Đây là đặc điểm giúp các nhà đầu tư bất động sản Mỹ kiếm lời bằng hình thức mua – sữa chữa nâng cấp – bán lấy lời.

Với bất động sản thương mại, việc tìm mua 1 bất động sản tiềm năng và có công ty quản lý bất động sản tốt để duy trì/ tăng tỷ lệ người thuê, tăng dòng tiền sẽ giúp tăng nguồn thu và nâng cao giá trị bất động sản.

Nhà đầu tư cũng có thể tham gia vào một dự án bất động sản – trường hợp này thủ tục pháp lý, việc quản lý bất động sản,… sẽ do nhà phát triển dự án chuyên nghiệp thực hiện, tuy nhiên lợi suất thấp hơn nhiều do phần lớn tiền lời thuộc về nhà phát triển. Một số dự án còn trả tiền lời cố định hàng năm cho nhà đầu tư và cam kết hoàn vốn sau một thời gian nhất định. Về bản chất, đây đơn giản là cho vay USD trong trung hạn, không nên coi là đầu tư bất động sản vì không giữ được những lợi thế của kênh đầu tư kinh điển này.

Để hiểu thêm về thị trường bất động sản Mỹ và cơ hội kinh doanh tại đây, quý vị có thể liên hệ đại diện IBID tại Mỹ (Zalo +14086655925) hoặc đặt lịch tư vấn miễn phí.

Xem thêm: Đầu tư Bất động sản Mỹ và Việt Nam: ở đâu dễ lời hơn?

••••••
••••••
••••••
••••••
••••••
••••••
Jenny Huyền Lê
CEO Công ty IBID

Bà có hơn 17 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực di trú, trong đó có 05 năm làm việc tại Tổng Lãnh sự quán Hoa Kỳ tại TP. Hồ Chí Minh - bộ phận HRS (Humanitarian Resettlement Section) - là bộ phận chuyên xem xét và chấp thuận các diện Con Lai, diện HO.

Với việc trực tiếp xét và sơ vấn trên 4.000 hồ sơ di trú vào Hoa Kỳ, bà có rất nhiều kiến thức nền tảng và kinh nghiệm trong việc đánh giá, thẩm định cũng như hoàn tất các bộ hồ sơ và các thủ tục liên quan đến di trú.

CHIA SẺ

Bình luận

Bình luận bằng Facebook