Thị trường bất động sản thương mại ở Bồ Đào Nha năm 2020

Những điều đáng chú ý

• Công việc văn phòng sụt giảm vào năm ngoái do nhiều người phải làm việc tại nhà để đối phó với đại dịch. Tuy nhiên, vẫn có tới 190.000 m2 diện tích văn phòng được sử dụng ở Lisbon và Porto.
• 2,7 tỷ euro là số tiền đầu tư vào bất động sản thương mại trong năm ngoái, là tổng số tiền lớn thứ ba từ trước đến giờ, bất chấp sự tác động đến từ ảnh hưởng của đại dịch COVID-19.
• Hơn 5 tỷ euro đã được đầu tư vào bất động sản nhà ở vào năm ngoái
• Lợi suất logistic giảm từ 6,56% xuống 5,75% do sự tăng mạnh về nhu cầu với loại bất động sản này.

Biểu đồ trên không chỉ cho thấy cách những giao dịch phát triển nhanh chóng trong hai thập kỷ qua mà còn thể hiện số lượng các nhà đầu tư quốc tế lựa chọn thị trường bất động sản thương mại của Bồ Đào Nha ngày càng tăng.

Năm ngoái, 55% giao dịch xảy ra trong quý đầu tiên và 45% còn lại là tổng của 3 quý sau gộp lại. Cần lưu ý là ba quý này trùng với thời đại dịch bùng nổ ở mức đỉnh điểm. Xét về quy mô đầu tư, bán lẻ và văn phòng dẫn đầu các lĩnh vực khác. Logistics và bất động sản đa năng cũng có sự gia tăng. Mặc dù ở các nước khác cơ hội để đầu tư vào thương mại đa năng còn hạn chế, ở Bồ Đào Nha đây lại được coi là lĩnh vực mới mẻ và hứa hẹn một tương lai tươi sáng phía trước.

Các lĩnh vực bất động sản thương mại trọng tâm

Văn phòng cho thuê

 Một trong những xu hướng chính thấy được trong năm ngoái là việc khách hàng tìm kiếm những không gian văn phòng lớn hơn. Điều này không chỉ mang lại sự thoải mái vượt trội mà không gian lớn còn rất quan trọng trong việc giãn cách xã hội. Diện tích văn phòng trung bình đã tăng lên 19%, tương đương 1.300 m2. Năm ngoái, 104 giao dịch đã diễn ra và 192.000 m2 diện tích văn phòng đã được lấp đầy ở Lisbon (138.000 m2) và Porto (54.000 m2).

Nhiều người hiện vẫn đang phải làm việc tại nhà, vậy tương lai của thị trường văn phòng ở Lisbon là gì? 95% mọi người tỏ ý muốn làm việc tại nhà một hoặc hai ngày mỗi tuần khi mọi thứ trở lại bình thường. Tuy nhiên, việc quay trở lại văn phòng là điều vô cùng  quan trọng. Các công ty ngày càng nhận thức được lợi ích của năng suất, khả năng hợp tác và đổi mới. Những đặc điểm này lại được thúc đẩy bởi không gian vật lý chung. Do đó, chúng tôi tin rằng những ngành nghề kết hợp sẽ xuất hiện chỉ trong ba đến bốn năm tới và có tác động đáng kế lên việc tổ chức và tối ưu hóa không gian.

Giá thuê trung bình và tỷ trọng văn phòng cho thuê của 6 khu vực tại Lisbon năm 2020

Có thể thấy được rằng, giá thuê văn phòng vẫn không thay đổi trên toàn Lisbon. Một trong những lý do cho điều này là trước năm 2019, thị trường văn phòng ở Bồ Đào Nha có phần trầm lắng vì thiếu không gian chất lượng. Với 150.000 m2 diện tích văn phòng mới đang trong quá trình chuẩn bị (30% trong số đó đã được cho thuê trước) và nhu cầu ngày càng tăng về diện tích văn phòng lớn hơn, hoàn toàn có thể kỳ vọng rằng nhu cầu tổng thể về văn phòng tại Lisbon sẽ tăng lên.

Bất động sản bán lẻ

Lĩnh vực bán lẻ bị ảnh hưởng đặc biệt nghiêm trọng trong thời kỳ cao điểm của đại dịch do có những hạn chế thắt chặt đối với các cửa hàng và tác động từ việc thiếu khách du lịch đến thăm. Du lịch là chìa khóa của nền kinh tế Bồ Đào Nha. Trước đại dịch, Bồ Đào Nha đón tới 5 triệu lượt khách du lịch mỗi năm, trong khi tổng dân số cả nước là 10 triệu người.

Tuy nhiên, một số loại hình bán lẻ đã thực sự chứng tỏ được khả năng phục hồi của mình dưới ảnh hưởng của đại dịch như nhà thuốc, trạm xăng dầu và siêu thị. Một xu hướng khác có thể nhận thấy là các cửa hàng bán đồ thể thao hoặc đồ gia dụng cũng làm rất tốt trong thời kỳ dịch bệnh. Điều này là do thực tế năm ngoái mọi người đều dành rất nhiều thời gian ở trong nhà, do đó, ngôi nhà cũng không còn chỉ đơn giản là không gian dành cho gia đình; nhà đã trở thành phòng tập thể dục, văn phòng và lớp học.

Các cửa hàng tiện lợi cũng có sự cải thiện trong năm ngoái. Điều này là do thực tế nhiều người đang làm việc tại nhà và có xu hướng thích đến các cửa hàng ngay gần khu dân cư của họ.

Không giống như văn phòng, giá thuê bất động sản bán lẻ giảm vào cuối nửa đầu năm, mức giảm từ 5 đến 10% ở thương mại đường phố hoặc trung tâm mua sắm vẫn duy trì cho đến cuối năm.

Trung tâm mua sắm là nơi chịu ảnh hưởng nặng nề nhất trong lĩnh vực bán lẻ. Đây không chỉ là kết quả của việc các trung tâm mua sắm buộc phải đóng cửa mà còn là vì sự thay đổi trong thói quen tiêu dùng của người dân. Do ảnh hưởng của đại dịch khiến nhiều người tiêu dùng không còn cảm giác tin tưởng vào không gian kín. Trước đây, các trung tâm mua sắm hoạt động rất tốt vì người Bồ Đào Nha chỉ mới tiếp xúc với mua sắm trực tuyến và các gia đình Bồ Đào Nha thường thích đến chơi và trải nghiệm các trung tâm thương mại.

Trong tương lai, có dự đoán rằng các trung tâm mua sắm sẽ hoạt động trở lại nhưng do công dân Bồ Đào Nha hiện đã quen với việc mua sắm trực tuyến, các siêu thị sẽ cần phải thích ứng lại.

Bất động sản công nghiệp và logistics

Doanh số bán hàng trực tuyến đã tăng gấp ba lần kể từ đầu đại dịch và trong cả năm ngoái, những người chơi và doanh nghiệp mới trên thị trường đã bắt đầu quan tâm đến loại hình không gian này. Các đơn vị lưu trữ “chặng cuối” đã tăng 20% giá trị kể từ năm ngoái, với mức trung bình hiện là € 6 mỗi m2.

Xem thêm: “Nhập môn” bất động sản thương mại Bồ Đào Nha