20.10.2021

Trao đổi nhà ở Bồ Đào Nha: những điều cần biết về "permuta"

Trao đổi bất động sản, hay còn gọi là “permuta”, đã ngày càng trở nên quan trọng trong thị trường bất động sản ở Bồ Đào Nha. Mặc dù ý tưởng về việc trao đổi nhà tại quốc gia này còn có vẻ khá đơn giản, nhưng vẫn có một số khía cạnh pháp lý quan trọng cần được lưu ý. Trong bài viết này, hãy cùng IBID tìm hiểu về những đặc điểm chính và yêu cầu pháp lý của hợp đồng trao đổi nhà hoặc bất động sản ở Bồ Đào Nha, cách thức thực hiện giao dịch, các biện pháp phòng ngừa cần chú ý và những lợi thế tiềm năng cho chủ sở hữu.

Hợp đồng trao đổi bất động sản là gì?

Một hợp đồng trao đổi có thể được mô tả như một loại hợp đồng có rủi ro mà qua đó 2 bên chuyển giao qua lại đồng thời các quyền của mình đối với một số tài sản nhất định. Trong trường hợp trao đổi bất động sản, hợp đồng sẽ cần phải tuân theo các yêu cầu đặc biệt về hình thức và phải được giao kết bằng chứng thư hoặc tài liệu riêng đã được chứng thực.

Nên lưu ý rằng các quyền được trao đổi không nhất thiết phải giống nhau, cũng như không cần phải có sự tương ứng giữa giá trị của các tài sản được trao đổi. Trong trường hợp trao đổi bất động sản, sẽ không nhất thiết phải có bất kỳ sự giống nhau nào về giá cả, loại hình hoặc vị trí nhà đất. Ví dụ, nếu một bất động sản có giá trị 300.000 EUR, bạn hoàn toàn có thể đổi nó với một tài sản khác có giá trị 200.000 EUR bằng cách trả khoản chênh lệch 100.000 EUR.

Hợp đồng trao đổi nhà hoạt động như thế nào ở Bồ Đào Nha?

Điều kiện tiên quyết cần thiết để trao đổi tài sản đương nhiên là bạn phải là chủ sở hữu của tài sản đó. Khi điều kiện này được đáp ứng, thì cần phải tìm được một chủ sở hữu sẵn sàng giao kết hợp đồng trao đổi tài sản với những tài sản mà cả hai bên cùng quan tâm.

Việc tìm kiếm các bên quan tâm đến loại hình kinh doanh này có thể không dễ, vì trao đổi tài sản ở Bồ Đào Nha chưa được phổ biến rộng rãi như tại các thị trường khác. Tuy nhiên, cũng có một số nền tảng ra đời để tạo điều kiện cho các chủ sở hữu gặp gỡ và trao đổi với nhau, cụ thể là “thị trường hàng đổi hàng” do các công ty bất động sản quản lý, các nhóm mạng xã hội dành riêng cho những ai hứng thú với loại hình kinh doanh này. Thậm chí chỉ cần tìm kiếm các từ khóa như “trao đổi”, “hoán đổi” hoặc “permuta” trên một số trang web về nhà đất cũng có thể giúp các bên quan tâm đến hoạt động này có cơ hội được giao lưu gặp gỡ nhau.

Thường thì sử dụng hợp đồng có kỳ hạn sẽ là lựa chọn tốt nhất sau khi đạt được thỏa thuận giữa các chủ sở hữu. Trong đó các bên sẽ thiết lập và ràng buộc mình với các điều khoản và điều kiện rõ ràng, bao gồm: giá trị được quy cho mỗi tài sản, ngày mà thỏa thuận cuối cùng được ký kết, các điều khoản phạt trong trường hợp một trong các bên không tuân thủ, v.v.

Tương tự như hợp đồng mua bán có kỳ hạn ở Bồ Đào Nha (CPCV), hợp đồng có kỳ hạn này cũng phải có sự công nhận về hiện vật đối với chữ ký của các bên.

Nếu các chủ sở hữu đã thế chấp tài sản quan tâm đến hoạt động trao đổi này, họ nên thông báo cho ngân hàng tương ứng. Đây cũng có thể là cơ hội để thương lượng lại các điều kiện tài chính với ngân hàng. Trong mọi trường hợp, các ngân hàng có liên quan sẽ phải được thông báo để có thể hủy bỏ việc thế chấp nếu cần hoặc thực hiện đăng ký tạm thời các khoản thế chấp mới.

Cuối cùng, việc trao đổi phải tuân theo hình thức cần thiết để chuyển giao các tài sản được trao đổi. Trong trường hợp tài sản là bất động sản, việc này phải được thực hiện bằng chứng thư công khai hoặc tài liệu riêng đã được chứng thực. Nếu có sự khác biệt về giá trị giữa các tài sản trao đổi, IMT (Thuế chuyển nhượng tài sản) và thuế trước bạ sẽ phải được thanh toán, khoản thuế sẽ do bên nhận tài sản có giá trị lớn hơn giao nộp.

Sự hồi phục và phát triển mạnh mẽ của giá cả bất động sản Bồ Đào Nha khiến thị trường trở nên sôi động và đa dạng

Ưu điểm của việc đổi nhà

 Việc trao đổi bất động sản ở Bồ Đào Nha có một số lợi thế nhất định tùy vào từng trường hợp cụ thể.

  • C phần thừa kế / Đồng sở hữu: Trong tình huống sở hữu chung do phân chia khi mà những người thừa kế được để lại với tỷ lệ phần trăm trong nhiều tài sản, việc trao đổi cổ phần sẽ cho phép các bên có được toàn quyền sở hữu tài sản. Ví dụ: Hai anh em đồng sở hữu hai tài sản với số cổ phần bằng nhau (đều 50%) có thể hoán đổi cổ phần của mình để mỗi người trở thành chủ sở hữu duy nhất của một trong số các tài sản.
  • Vay vốn ngân hàng: Trong một cuộc trao đổi, giá mua sẽ được thanh toán toàn bộ hoặc một phần bằng việc chuyển giao tài sản, vì vậy sẽ không cần yêu cầu vay vốn ngân hàng hoặc nếu có, khoản tiền sẽ không đáng kể. Đây có thể là phương pháp thay thế dành cho những người đang gặp khó khăn trong việc vay tín dụng nhà ở.
  • Không cần trả thuế hoặc giảm thuế đáng kể: Điều này xảy ra với cả Thuế chuyển nhượng tài sản thành phố (IMT) và Thuế trước bạ.

IMT là thuế đánh vào việc chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc một phần của quyền này đối với bất động sản trên lãnh thổ Bồ Đào Nha. Theo nguyên tắc chung, đây là loại thuế đắt nhất khi mua bất động sản.

IMT thay đổi tùy theo giá trị mua lại của bất động sản hoặc giá trị gia sản chịu thuế, loại nhà ở (thành thị hoặc nông thôn), nơi cư trú và mục đích của người mua, với tỷ lệ áp dụng thay đổi từ 1% đến 8%. Việc này sẽ chỉ không xảy ra trong trường hợp người mua là đối tượng cư trú tại một quốc gia, vùng lãnh thổ hoặc khu vực có chế độ thuế thuận lợi hơn, trong danh sách được chấp thuận bởi Lệnh hành pháp từ Bộ trưởng Bộ Tài chính Bồ Đào Nha.

Trong hợp đồng mua bán tài sản, thuế IMT được tính và áp dụng dựa trên giá trị chứng thư hoặc giá trị phụ quyền (tùy giá trị nào cao hơn). Trong trường hợp trao đổi tài sản thì IMT (và Thuế trước bạ ) sẽ chỉ phải áp dụng với phần chênh lệch của tài sản được trao đổi.

Ví dụ, một bất động sản nhà ở mua tại Bồ Đào Nha, thuộc sở hữu tư nhân vĩnh viễn với giá 300.000 EUR sẽ phải chịu một khoản thuế IMT là 12.040 EUR. Nếu vẫn tài sản đó nhưng được sở hữu thông qua việc đổi một tài sản khác có giá trị 180.000 EUR, chênh 120.000 EUR, thì IMT phải trả sẽ là 551,86 EUR do chỉ áp dụng với chênh lệch giá.

Với sự tham gia của các nhà đầu tư định cư nước ngoài, thị trường bất động sản của Bồ Đào Nha hiện ngày càng trở nên sôi động. Những hoạt động kinh doanh như trao đổi bất động sản cũng dần phổ biến hơn tại đây. Việc này không chỉ phù hợp với các cá nhân có niềm đam mê bất động sản và sở thích làm phong phú danh mục đầu tư mà còn cực kỳ thuận lợi cho những ai có mong muốn định cư lâu dài và cho con cái phát triển tương lai tại đất nước này.

Theo Idealista

••••••
••••••
••••••
••••••
••••••
••••••
Jenny Huyền Lê
CEO Công ty IBID

Bà có hơn 17 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực di trú, trong đó có 05 năm làm việc tại Tổng Lãnh sự quán Hoa Kỳ tại TP. Hồ Chí Minh - bộ phận HRS (Humanitarian Resettlement Section) - là bộ phận chuyên xem xét và chấp thuận các diện Con Lai, diện HO.

Với việc trực tiếp xét và sơ vấn trên 4.000 hồ sơ di trú vào Hoa Kỳ, bà có rất nhiều kiến thức nền tảng và kinh nghiệm trong việc đánh giá, thẩm định cũng như hoàn tất các bộ hồ sơ và các thủ tục liên quan đến di trú.

CHIA SẺ

Bình luận

Bình luận bằng Facebook