Mua nhà ở Mỹ: vay tái cấp vốn là gì?

30.12.2021

Mua nhà ở Mỹ: vay tái cấp vốn là gì?

Đặc thù thị trường bất động sản Mỹ là tỷ lệ được vay thế chấp rất cao, thông thường 80-90%, đồng thời lãi suất vay rất thấp, nếu đủ điều kiện vay từ các tổ chức được chính phủ hỗ trợ như FHA hoặc USDA, tỷ lệ vay có thể tới 100% và lãi suất hiện tại chỉ khoảng 2-3%/năm.

Do đó, hầu hết người mua nhà ở Mỹ đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Ngay cả khi đã thế chấp để mua nhà, nếu sau đó tiếp cận được gói vay tốt hơn, người mua cũng có thể xin vay tái cấp vốn – nghĩa là nhận một khoản thế chấp mới để thanh toán cho khoản thế chấp hiện có của mình.

Việc tái cấp tài chính cho một khoản thế chấp hoạt động như thế nào?

Tái cấp tài chính hoạt động giống như việc nhận thế chấp để mua một ngôi nhà. Tuy nhiên, bạn sẽ không cần lo lắng về việc mua hay chuyển nhà và cũng được giảm bớt áp lực về thời hạn. Bên cạnh đó, nếu hối hận về quyết định đã ra, bạn vẫn có thể hủy giao dịch cho đến nửa đêm của ngày làm việc thứ ba sau khi đóng khoản vay của mình.

Từ tháng 4/2019 đến tháng 8/2020, thời gian trung bình để tái cấp vốn cho một khoản thế chấp thông thường dao động từ 38 đến 48 ngày, theo Báo cáo của Ellie Mae’s Origination Insight. Khi lãi suất giảm và nhiều chủ nhà muốn xin tái cấp vốn, công việc cho vay sẽ trở nên bận rộn khiến cho quá trình cấp vốn kéo dài. Việc tái cấp tài chính cho một khoản vay FHA hoặc VA cũng có thể lâu hơn một tuần so với tái cấp vốn thông thường.

8 bước để xin tái cấp vốn cho một khoản thế chấp

Tính toán để xem lựa chọn tái cấp vốn có hợp lý hay không.
Quyết định loại thế chấp để tái cấp vốn.
Nhận ước tính khoản vay từ ba đến năm người cho vay.
Đăng ký với người cho vay cung cấp mức giá tốt nhất.
Thu thập và nộp các tài liệu tài chính cần thiết.
Khóa lãi suất của bạn (có thể xảy ra sau bước 4).
Ba ngày trước khi đóng, hãy đảm bảo báo cáo chi phí cuối kỳ của bạn phù hợp với ước tính khoản vay bạn có.
Ký tên vào giấy đóng khoản vay.

Hầu hết người mua nhà ở Mỹ đều xin vay thế chấp để tận dụng đòn bẩy tài chính

Ưu nhược điểm của Tái cấp vốn thế chấp

Tùy thuộc vào loại thế chấp bạn đang trả và loại bạn đang xin tái cấp vốn, lợi ích của việc tái cấp vốn cho khoản thế chấp của bạn có thể bao gồm những điều sau:

Giảm bớt chi phí thanh toán mỗi tháng.
Trả lãi ít hơn theo thời gian.
Cho phép sử dụng số vốn chủ sở hữu.
Ngừng trả phí bảo hiểm thế chấp.

Tuy vậy, trong một số trường hợp, nó cũng đưa lại một số nhược điểm như:

Tăng mức phí thanh toán hàng tháng.
Trả lãi nhiều hơn theo thời gian.
Phải thanh toán chi phí đóng khoản vay.
Mất thời gian mua một khoản thế chấp mới và nộp các thủ tục giấy tờ cần thiết.

Khi nào Tái cấp vốn Khoản vay Mua nhà có ý nghĩa?

Việc tái cấp vốn có thể làm giảm khoản thanh toán thế chấp hàng tháng bằng cách giảm lãi suất hoặc tăng thời hạn vay. Điều này cũng có thể giảm trừ chi phí lãi suất dài hạn của bạn thông qua một lãi suất thế chấp thấp hơn, thời hạn vay ngắn hơn hoặc cả hai. Nó cũng có thể giúp bạn thoát khỏi bảo hiểm thế chấp.

Các chi phí kết thúc như phí khởi tạo, phí thẩm định, phí bảo hiểm quyền sở hữu và phí báo cáo tín dụng luôn là một yếu tố quan trọng để quyết định việc có nên tái cấp vốn hay không. Những chi phí này thường lên tới 2% – 6% số tiền bạn đang vay.

Bạn sẽ cần biết chi phí đóng của khoản vay để tính điểm hòa vốn mà khoản tiết kiệm từ lãi suất thấp hơn vượt quá chi phí đóng. Bạn có thể tính điểm này bằng cách chia chi phí đóng của mình cho số tiền tiết kiệm hàng tháng từ khoản thanh toán mới của bạn.

Dưới đây là một ví dụ về thời gian hòa vốn đối với khoản thế chấp 30 năm

Số tiền được tái cấp vốn	Chi phí đóng (%)	Chi phí đóng ($)	Phí thanh toán hàng tháng hiện tại	Phí thanh toán hàng tháng mới	Tiền tiết kiệm hàng tháng	Thời kỳ hòa vốn (tháng)
$250,000	2%	$5,000	$1,150	$950	$200	25
$250,000	4%	$10,000	$1,150	$950	$200	50
$250,000	6%	$15,000	$1,150	$950	$200	75

Khoảng thời gian hòa vốn 25 tháng là lựa chọn tốt, 50 tháng cũng có thể được, nhưng 75 tháng là quá dài. Có nhiều khả năng bạn sẽ tái cấp vốn hoặc bán nhà của mình trong vòng 6,25 năm tới. Theo dữ liệu từ Freddie Mac, từ năm 1994 đến quý đầu tiên của năm 2020, số năm trung bình mà một người đi vay đã giữ thế chấp trước khi tái cấp vốn là 3,6 năm.

Nếu bạn nghĩ rằng khoản vay mới sẽ là khoản vay cuối cùng của bạn, hãy chắc chắn rằng mình đã tính toán thêm những năm lãi suất mà bạn sẽ phải trả. Ví dụ: nếu bạn còn 27 năm và bắt đầu lại với thời hạn 30 năm, thì đó là ba năm lãi suất bổ sung với thời gian hòa vốn dài hơn.

Xem thêm: Khi nào bạn nên tái cấp vốn cho một ngôi nhà tại Mỹ?