25.06.2020

Lựa chọn dự án EB-5 nào để đảm bảo thẻ xanh vĩnh viễn và thu hồi vốn đầy đủ, đúng hạn?

Với chương trình định cư Mỹ diện EB-5 theo hình thức đầu tư gián tiếp, đương đơn chỉ cần đầu tư vào 1 dự án được chính phủ Mỹ phê duyệt, số tiền tối thiểu 900.000 USD. Sau khoảng 5-7 năm, số tiền này sẽ được hoàn trả lại cho nhà đầu tư cùng một khoản lợi nhuận nhất cam kết, thông thường là 0.25-0.5% tùy dự án. Điều kiện quan trọng để được cấp thẻ xanh vĩnh viễn là dự án phải tạo ra tối thiểu 10 việc làm cho người dân Mỹ tính trên mỗi suất đầu tư nói trên.

Các dự án EB-5 hiện nay tập trung chủ yếu vào hình thức bất động sản nhà ở và bất động sản thương mại (các dạng phổ biến của hình thức này là khách sạn cao cấp, trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng, căn hộ cho thuê …). Ngoài ra còn có một số dự án khác thuộc các hạng mục phát triển cơ sở hạ tầng, giao thông, cơ sở y tế, cơ sở sản xuất, nhà dưỡng lão, … cũng thu hút lượng lớn vốn EB-5.

Lựa chọn dự án thuộc những ngành hưởng lợi hoặc ít bị ảnh hưởng trước đại dịch là điều vô cùng cần thiết để giúp nhà đầu tư bảo toàn được số vốn của mình.

Thị trường Bất động sản sụt giảm

Đại dịch Covid-19 đã khiến cho nền kinh tế toàn cầu bị ngưng trệ, tỷ lệ thất nghiệp tăng vọt đến mức kỷ lục. Riêng đối với nước Mỹ, ngoài đại dịch, thông qua nhiều công cụ đo lường rủi ro tài chính như đường cong lợi suất, các nhà phân tích đã dự báo về cuộc khủng hoảng sẽ chấm dứt một chu kì phát triển kinh tế 11 năm của nước Mỹ. Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng này có tác động khác nhau đến mỗi lĩnh vực của nền kinh tế.

Đối với Bất động sản nhà ở, đa phần người dân Mỹ khi mua nhà sẽ vay thế chấp căn nhà vừa mua và trả góp dần hàng tháng qua lương. Tuy nhiên, tình trạng thất nghiệp đang kéo dài như hiện nay khiến khoản trả góp hàng tháng có nguy cơ không thể thanh toán. Viễn cảnh các ngân hàng và chủ nợ tịch thu nhà và phải phát mại bất động sản thế chấp là rất cao.
Trên thực tế, cuộc khủng hoảng 2008-2009 diễn ra do sự đổ vỡ diện rộng của thị trường bất động sản Hoa Kỳ và kéo theo nhiều gia đình lâm vào cảnh nợ nần, nhà ở bị bán tháo với mức giá trượt dốc.

Hơn nữa, các khoản vay thế chấp nhà tại Mỹ thường được chứng khoán hóa, nghĩa là tạo ra các cổ phiếu hoặc trái phiếu nhận thanh toán định kỳ dựa trên dòng tiền thu được từ khoản vay (Mortgage Backed Securities – MBS) để bán ra thị trường tài chính. Khi dòng tiền bị ngưng trệ, các chứng khoán MBS này bị ảnh hưởng xấu và tốc độ mất giá của chúng cao gấp nhiều lần khoản vay thế chấp. Điều này lại kéo giá bất động sản xuống thấp hơn nữa và vòng luẩn quẩn tiếp tục lặp lại.

Đối với các ngành dịch vụ bao gồm bất động sản, dịch Covid-19 đã giáng một đòn chí tử vào ngành du lịch, khiến cho nguồn thu của các khách sạn, nhà nghỉ, căn hộ cho thuê kiểu AirBnB sụt giảm nghiêm trọng. Kinh tế tăng trưởng âm cũng ảnh hưởng tiêu cực đến giá thuê văn phòng, trung tâm thương mại và khu phố kinh doanh. Tương tự như BĐS nhà ở, các khoản vay đầu tư BĐS thương mại cũng thường được chứng khoán hóa (Commercial mortgage-backed securities – CMBS) và thị giá của chúng dễ dàng bị suy giảm khi thị trường BĐS gặp khó khăn.

Đầu tư vào các dự án bất động sản là hình thức đầu tư yêu thích của NĐT EB-5. Ảnh: Pixels.

Thời hoàng kim của nhiều hình thức đầu tư khác

Ngược lại, các dự án đầu tư vào cơ sở hạ tầng, giao thông, bệnh viện, trang thiết bị y tế lại có những bước tiến đột phá sau đại dịch. Chính phủ Mỹ đã quyết định đầu tư 1.000 tỷ USD vào phát triển cơ sở hạ tầng nhằm kích cầu nền kinh tế. Bệnh viện và trang thiết bị ngành y trở thành ngành phát triển nóng, hàng tỷ USD của tư nhân lẫn chính phủ đã được đầu tư để sản xuất vắc-xin, máy thở, các thiết bị y tế, … Nhu cầu xây mới và mở rộng bệnh viện, cải tiến nhà dưỡng lão tăng mạnh.

Một lĩnh vực khác cũng có nhu cầu tăng đột biến do khủng hoảng là dịch vụ dự trữ dầu. Các doanh nghiệp, nhà máy sản xuất đóng cửa, tình trạng di chuyển bị hạn chế, … khiến nhu cầu dầu và các sản phẩm từ dầu mỏ không còn như trước dịch. Mặc dù các nước OPEC+ đã đạt được thỏa thuận cắt giảm sản lượng nhưng trữ lượng dầu hiện có vẫn còn cao so với nhu cầu, theo dự báo, nếu mức cắt giảm này tiếp tục được duy trì thì cũng phải đến cuối 2021 mới tiêu thụ đủ lượng dầu tồn kho để trở về mức bình thường. Các kho lưu trữ dầu và công ty cung cấp dịch vụ đi kèm trở nên đắt hàng hơn bao giờ hết.

Dự án EB-5 trạm xăng dầu Jefferson Terminal thu hút nhiều nhà đầu tư EB-5.

Đối với các nhà đầu tư EB-5, hai yếu tố quan trọng nhất cần xem xét khi lựa chọn dự án là số lượng việc làm được tạo ra (theo quy định tối thiểu 10 việc làm/suất đầu tư để được cấp thẻ xanh vĩnh viễn) và khả năng thu hồi vốn đầy đủ, đúng hạn.

Trường hợp dự án bị ngưng trệ do khủng hoảng có thể dẫn tới một hoặc thậm chí cả hai nguy cơ nói trên. Cụ thể, nếu do gián đoạn mà không tạo đủ số việc làm yêu cầu, nhà đầu tư và gia đình sẽ bị từ chối cấp thẻ xanh vĩnh viễn. Ngoài ra, tình trạng dự án bị thua lỗ do khủng hoảng có thể khiến nhà đầu tư không nhận lại được đầy đủ số vốn đầu tư ban đầu.

Vì vậy, ở giai đoạn này, nhà đầu tư nên ưu tiên lựa chọn các dự án trong lĩnh vực phát triển cơ sở hạ tầng, y tế, kho chứa dầu hoặc sản xuất mặt hàng thiết yếu – là những ngành được h

CHIA SẺ

Bình luận

Bình luận bằng Facebook