02.01.2022

Khi nào bạn nên tái cấp vốn cho một ngôi nhà tại Mỹ?

Lựa chọn tái cấp tài chính cho một ngôi nhà sẽ là hợp lý khi điều này giúp bạn tiết kiệm tiền bạc hoặc dễ dàng hơn trong việc thanh toán các hóa đơn hàng tháng.

Một số chuyên gia cho rằng bạn chỉ nên thực hiện tái cấp vốn khi có thể giảm lãi suất, rút ngắn thời hạn vay hoặc cả hai. Lời khuyên đó không phải lúc nào cũng đúng. Một số chủ nhà có thể cần được hỗ trợ tài chính từ việc giảm bớt chi phí phải thanh toán hàng tháng, ngay cả khi điều đó có nghĩa là họ sẽ có thêm một khoản vay 30 năm mới. Việc tái cấp tài chính cũng có thể giúp bạn tiếp cận nguồn vốn chủ sở hữu từ ngôi nhà hoặc loại bỏ khoản vay FHA và phí bảo hiểm thế chấp hàng tháng của nó.

Xem thêm: Mua nhà ở Mỹ: vay tái cấp vốn là gì?

Dưới đây những lý do phổ biến nhất để xin tái cấp vốn.

Nhận lãi suất thấp hơn

Khi lãi suất thị trường giảm, việc tái cấp vốn để nhận lãi suất thấp hơn có thể làm giảm khoản thanh toán hàng tháng, giảm tổng số lần trả lãi hoặc cả hai.

Một điều khác có thể làm giảm mức chi phí bạn phải thanh toán mỗi tháng là trả lãi cho số tiền gốc nhỏ hơn, có thể trong nhiều năm.

Theo dữ liệu của Freddie Mac, trong quý đầu tiên của năm 2020, chủ yếu bao gồm các hoạt động tái cấp vốn trước đại dịch, 55% người đi vay đã tái cấp vốn duy trì số dư gốc hiện tại hoặc tăng số dư của họ lên dưới 5% (bằng cách tài trợ cho chi phí đóng của họ). Đây là lựa chọn phổ biến nhất: tái cấp vốn theo tỷ lệ và kỳ hạn.

Điểm tín dụng cao hơn sẽ giúp bạn nhận được lãi suất vay thế chấp tốt hơn. Để nhận được mức giá tốt nhất, bạn cần có điểm tín dụng từ 760 trở lên. Theo chuyên gia xử lý thế chấp Ellie Mae, gần 3/4 chủ nhà xin tái cấp tài chính vào tháng 4 năm 2020 có điểm tín dụng từ 750 trở lên. Trong khi đó, điểm FICO trung bình là 763.

Sử dụng tiền mặt để đóng khoản vay cũng có thể giúp bạn nhận được mức lãi suất thấp hơn một chút hoặc cho phép bạn tránh được bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI). Ba phần trăm người đi vay đã làm điều này trong quý đầu tiên của năm 2020.

Rút bớt phần vốn tự có

Trong quý đầu tiên của năm 2020, 42% tổng số tiền tái bảo hiểm có liên quan đến số dư gốc đã tăng ít nhất 5%, cho thấy chủ sở hữu đã thực hiện việc rút tiền mặt, tài trợ chi phí đóng khoản vay hoặc cả hai. Mặc dù tỷ lệ tái cấp vốn bằng tiền mặt có thể cao hơn một chút so với lãi suất tái cấp vốn theo tỷ lệ và kỳ hạn, nhưng đây có thể là phương án rẻ nhất để vay tiền.

Bạn có thể sử dụng vốn tự có đã góp khi mua ngôi nhà của mình thông qua tái cấp vốn bằng tiền mặt nếu bạn còn lại ít nhất 20% vốn sau khi giao dịch.

So sánh giữa tái cấp vốn bằng tiền mặt với tái cấp vốn theo tỷ lệ và kỳ hạn

  Số dư gốc

thế chấp

Giá trị

căn nhà

Nguồn vốn

chủ sở hữu

Khoản tiền

rút ra

Tái cấp vốn

tiền mặt:

Số dư gốc mới

Lãi suất tái

cấp vốn

tiền mặt

Trả gốc +

lãi hàng

tháng mới

Tái cấp vốn

tiền mặt

$280,000 $400,000 $120,000 $20,000 $300,000 3,6% $1,363
 

Tái cấp vốn

theo tỷ lệ

& kỳ hạn

$280,000 $400,000 $120,000 $0 $280,000 3,2% $1,210

Nếu mục tiêu duy nhất bạn nhắm đến là kiếm tiền mặt mà không phải giảm lãi suất hay thay đổi thời hạn vay, thì khoản vay mua nhà hoặc hạn mức tín dụng có thể sẽ ít tốn kém hơn so với chi phí đóng khi vay tiền mặt.

Để có thời hạn cho vay ngắn hơn

Nếu bạn tái cấp vốn từ khoản thế chấp 30 năm xuống 15 năm, mức phí cần thanh toán mỗi tháng của bạn sẽ tăng lên. Nhưng không chỉ lãi suất cho các khoản thế chấp 15 năm thấp hơn; giảm bớt số năm thế chấp sẽ đồng nghĩa với việc trả lãi ít hơn theo thời gian. Khoản tiết kiệm lãi suất từ thời hạn cho vay ngắn có thể rất có lợi nếu bạn không khấu trừ lãi thế chấp trên tờ khai thuế của mình.

Điều này có thể hiểu rằng, với mức lãi suất thế chấp quá thấp, một số người thích lựa chọn phương án dành nhiều năm trả tiền nhà hơn để họ có thêm nhiều tiền mặt cho việc đầu tư với lãi suất cao trong thời gian dài nhằm kiếm thêm thu nhập từ khoản đầu tư cộng gộp.

Theo Freddie Mac, vào năm 2019, 78% người đi vay đã xin tái cấp vốn từ khoản thế chấp có lãi suất cố định trong 30 năm vào cùng một loại khoản vay. 14% khác chuyển từ thời hạn cố định 30 năm xuống còn 15 năm. Và 7% chuyển từ 30 năm xuống 20 năm.

Nếu thương lượng được khoản vay tốt hơn, bạn có thể xin tái cấp vốn căn nhà đã thế chấp để được hưởng lợi theo những điều kiện mới

Tái cấp vốn để thoát khỏi khoản vay FHA

Các khoản vay của FHA có phí bảo hiểm thế chấp (MIP) khiến người vay phải trả từ 800-1,050$ mỗi năm cho mỗi $100.000 được vay. Trừ khi bạn lựa chọn bỏ hơn 10%, thì bạn phải trả những khoản phí bảo hiểm này trong suốt thời gian vay — cách duy nhất để loại bỏ chúng là nhận một khoản vay mới không được FHA hỗ trợ.

Tái cấp vốn để thoát khỏi PMI

Bản thân việc loại bỏ bảo hiểm thế chấp tư nhân đối với một khoản vay thông thường không phải là lý do để xin tái cấp vốn. Không giống như FHA MIP, bạn không cần phải xóa khoản vay của mình để loại bỏ PMI. Bạn có thể yêu cầu hủy bỏ khi bạn góp đủ phần vốn tự có trong giá trị căn nhà — thường là 20%.

Chuyển từ Khoản vay có lãi suất điều chỉnh sang lãi suất cố định hoặc ngược lại

Một số người đi vay tái cấp vốn bởi vì họ có một khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh và họ muốn chốt ở một tỷ lệ cố định. Nhưng cũng có những tình huống hợp lý để chuyển từ lãi suất cố định sang  lãi suất điều chỉnh. Cụ thể là, nếu bạn có kế hoạch bán nhà trong một vài năm và cảm thấy thoải mái với nguy cơ phải nhận một tỷ lệ lãi cao hơn nếu sống trong ngôi nhà hiện tại lâu hơn dự định.

Thế chấp tái cấp vốn thời hạn 30 năm so với 15 năm

Hầu hết các chi phí thanh toán hàng tháng của bạn sẽ được tính vào lãi suất khi bắt đầu một khoản vay 30 năm. Bạn sẽ không nhận được nhiều vốn chủ sở hữu nhà trong thời gian dài trừ khi bạn có thể tích lũy nhanh hơn thông qua việc tăng giá nhà hoặc trả thêm tiền gốc. Việc tái cấp vốn vào khoản thế chấp 15 năm giúp bạn xây dựng vốn chủ sở hữu một cách nhanh chóng, nhưng nó cũng có thể khiến cho mức phí bạn phải trả mỗi tháng tăng lên, như bảng dưới đây cho thấy.

Đối với một số người, nhận được khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn là lý do quan trọng nhất để đăng ký tái cấp vốn. Đó có thể không phải là một kế hoạch dài hạn lý tưởng khi đăng ký thêm một khoản thanh toán 30 năm, nhưng đây cũng có thể là điều cần thiết để giữ được ngôi nhà và chi trả cho các hóa đơn trong thời gian ngắn hạn. Nếu mọi thứ được cải thiện sau đó, bạn có thể trả bớt tiền gốc nhanh hơn để tiết kiệm tiền hoặc thậm chí tái cấp vốn lần nữa.

Ưu và nhược điểm của việc xin tái cấp vốn cho khoản thế chấp 15 năm

Ưu điểm Nhược điểm
Lãi suất thấp hơn

Tổng số tiền lãi phải trả thấp hơn

Thế chấp trả hết sớm hơn

 

Mức phí thanh toán hàng tháng cao hơn

Ít tiền mặt hơn để đầu tư

Ít linh hoạt hơn nếu tình hình tài chính xấu đi

Làm thế nào để tính toán khoản tiết kiệm tái cấp vốn thế chấp của bạn

Để tính toán khoản tiết kiệm hàng tháng của bạn từ việc tái cấp vốn, hãy sử dụng máy tính thế chấp để nhập những con số này và nhận khoản thanh toán hàng tháng mới của bạn:

  • Số tiền tái cấp vốn (số dư gốc hiện tại của bạn, hoặc số dư gốc hiện tại cộng với số tiền mặt bạn rút ra, hoặc số dư gốc hiện tại trừ đi số tiền mặt rút ra)
  • Lãi suất mới
  • Thời hạn cho vay mới

So sánh khoản phí hàng tháng mới với khoản cũ của bạn. Bảng dưới đây cho thấy việc nắm bắt một mức lãi suất thấp hơn có thể giúp bạn tiết kiệm $204 mỗi tháng hoặc $2,448 mỗi năm như thế nào.

Tuy vậy, đừng chỉ chú trọng tới khoản thanh toán hàng tháng. Tổng lãi suất của mỗi khoản vay sẽ là bao nhiêu nếu bạn trả hết nợ thế chấp và không bán nhà hoặc xin tái cấp vốn?

Để trả lời câu hỏi này, hãy chọn tùy chọn của máy tính để xem bảng phân bổ. Ở dưới cùng, bạn sẽ thấy tổng lãi suất cho khoản thế chấp mới. Hãy ghi lại con số đó. Sau đó, bạn hãy thực hiện một phép tính mới với máy tính thế chấp. Nhập vào:

  • Số tiền gốc ban đầu
  • Lãi suất hiện tại
  • Thời hạn cho vay hiện tại

Sau đó, xem kỹ bảng phân bổ cho phép tính đó và tổng lãi hiện tại của bạn trong suốt thời gian vay. Bạn sẽ tiết kiệm được bao nhiêu về lâu dài thông qua cách xin tái cấp vốn?

Tiết kiệm từ khoản tái cấp vốn có lãi suất cố định và kỳ hạn trong 30 năm

Hãy nhớ rằng bạn đã phải trả lãi vài năm cho khoản vay (ban đầu) hiện tại của mình, vì vậy khoản tiết kiệm của bạn không phải là $162.000 trừ đi $113.000 mà sẽ là $162.000 trừ $113.000 cộng với tiền lãi mà bạn đã trả.

Xem thêm:

Lần đầu mua nhà ở Mỹ: Bao nhiêu tiền là đủ?

5 điểm khác biệt giữa việc mua nhà ở Mỹ và mua nhà ở Việt Nam

Có nên mua nhà để an cư ngay khi đến Mỹ hay không?

••••••
••••••
••••••
••••••
••••••
••••••
Jenny Huyền Lê
CEO Công ty IBID

Bà có hơn 17 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực di trú, trong đó có 05 năm làm việc tại Tổng Lãnh sự quán Hoa Kỳ tại TP. Hồ Chí Minh - bộ phận HRS (Humanitarian Resettlement Section) - là bộ phận chuyên xem xét và chấp thuận các diện Con Lai, diện HO.

Với việc trực tiếp xét và sơ vấn trên 4.000 hồ sơ di trú vào Hoa Kỳ, bà có rất nhiều kiến thức nền tảng và kinh nghiệm trong việc đánh giá, thẩm định cũng như hoàn tất các bộ hồ sơ và các thủ tục liên quan đến di trú.

CHIA SẺ

Bình luận

Bình luận bằng Facebook